A mai napig a legtöbb izraeli család alapvető rítusának számított a lakásvásárlás. A folyamatosan emelkedő ingatlanárak azonban sokak számára nagyon megnehezítették, sőt lehetetlenné tették ezt, s nem segíti Izrael gyorsan változó lakhatási kultúrája sem a kialakult helyzetet. A változó trendet felismerő ingatlanfejlesztők valósággal megrohamozzák a hosszú távú bérleti piacot, sőt az állam adókedvezményeit is élvezik – írja a Buyitinisrael, izraeli ingatlanpiaccal foglalkozó angol nyelvű portál.
December elején a Sikun & Binuj, Izrael legnagyobb lakóingatlanokkal foglalkozó cége megnyert egy állami pályázatot, amelynek keretében 324 (hosszú távra kiadható) bérlakást építenek fel Tel-Aviv északi részén, egy új luxusnegyedben. A társaság 830 millió sékelt fizet az izraeli földhivatalnak a Szde Dov belföldi repülőtér egykori helyén lévő területért, amely lakásonként több mint 2,5 millió sékel értékű földterületet jelent. Ez majdnem annyi, amennyit akkor fizetne, ha egy rendes – eladó lakás – projektbe kezdene. Három héttel korábban egy másik ingatlancég, a Guy & Doron Levy nyert egy pályázatot Ramat Hasaron 116 lakásának bérbeadási projektjére hasonló áron, lakásonként 2,4 millió sékel értékű földterületért.
Segít-e ez a minta megoldani az izraeli lakhatási válságot?
Egészen két évvel ezelőttig teljes őrültségnek számított ennyit költeni egy hosszú távú bérleti projektre. Ellentétben az Egyesült Államokkal vagy néhány európai országgal, Izraelben mindeddig nem voltak hosszú távú bérbeadásra kijelölt lakókomplexumok társasági tulajdonban. A bérlakások túlnyomó többsége mindig is magánbefektetők tulajdonában volt, a lakásbérleti piacot általában veszteségesnek tartották, így az ingatlanfejlesztők szinte nem is foglalkoztak vele. Az állam által, az ezen a területen tevékenykedő Dira Lehaszkir cégen keresztül kiírt néhány bérlakás-építési pályázatra is viszonylag alacsony érdeklődés mutatkozott.
Általánosságban elmondható, hogy az izraeli ingatlanipar egyik axiómája a következő: „Az izraeliek saját lakással rendelkeznek”. Bár a bérbeadás mindig is elfogadható volt a diákok és a fiatalok számára, de amint a családalapításon gondolkodnak, általában az várható, hogy saját lakást vásárolnak.
Az elmúlt évben hatalmas növekedést mutatott az ingatlanbérleti szektor
2021-ben, ahogy az izraeli lakhatási válság erősödött, jelentős változás következett be az ingatlanpiaci trendben.
A hosszú távú bérbeadásra nem csak sok pályázat került kiírásra, hanem az iparág legnagyobb cégeinek érdeklődését is felkeltették. Az év végére várhatóan 5000 lakásra zárulnak le a pályázatok, ami több száz százalékos ugrást jelent a korábbi évekhez képest.
Ez azonban csak egy része a történetnek. Az állami pályázatok mellett az építőipari cégek is hatalmas üzleteket kötnek, több tucat vagy akár több száz lakást vásároltak meg építőipari cégektől, melyeket a befejezéskor bérleménynek neveznek ki.
Az ilyen ügyletek sokkal népszerűbbek lettek és szinte hetente beszámol róluk a gazdasági sajtó. A területen működő kiemelkedő cégek közé tartozik a Gindi Holdings, a Mivneh, a Hanan Moore és mások, amelyek mindegyike több száz lakást vásárolt idén bérbeadás céljából. Ezeken a cégeken kívül két lakossági REIT alap is bekapcsolódott a területbe – a Magorit és az Azorim Living, amelyek mindketten a nagy ingatlancsoporthoz, az Azorimhoz tartoznak.
Mi változott tehát az ingatlanpiacon?
Hogyan vált egy nem vonzónak, veszteségesnek tartott szegmens az ingatlanipar leggyorsabban növekvő területévé? Úgy tűnik, ez a változás több tényezőből fakadt. Egyik oka a járvány. A figyelem a megbízhatóbb, alacsonyabb kockázati szintű befektetések felé fordult.
Ezenkívül Izrael a közelmúltban módosította a tőkebefektetés ösztönzéséről szóló törvényt, adókedvezményeket biztosítva azoknak a vállalatoknak, amelyek hosszú távú bérleti komplexumokat kínálnak. Ironikus módon a módosítás valójában csökkenti a juttatás értékét, de átmeneti időszakot ad a cégeknek, amely alatt az új szabály hatálybalépéséig még beválthatják a korábbi, jövedelmezőbb törvény adta feltételeket. Erre várhatóan csak 2023 végén kerülhet sor. Következésképpen a megnövekedett juttatások iránt érdeklődő cégeknek korlátozott a lehetőségük új projektek elindítására, ami gyors cselekvésre ösztönzi őket.
Mindenekelőtt azonban úgy tűnik, hogy a lakásszektor végre elfogadja, hogy a közel 13 egymást követő év alatt egyre növekvő lakásárak elkerülhetetlenül jelentős változáshoz vezetnek. Ahogy az izraeli lakásválság tovább erősödik, egyre kevesebben vásárolnak majd saját lakást és a piac inkább bérbeadáson, mint lakástulajdonláson fog alapulni. A lakásvásárlás a közelmúltban még az alacsony jövedelmű családok számára is elérhető cél volt. Ma már, különösen az ország központjában, még a jobban kereső középosztály számára is teljességgel lehetetlen.
Minden jel arra utal, hogy a lakóingatlan-piac jövője a hosszú távú bérleti szerződésekben van. Ha ez az előrejelzés pontos, akkor a lakásválság az izraelieket egy új irányba kényszeríti, amely nagyon hasonlít az amerikai típusú piacra – mely szerint elfogadható alternatíva a hosszú távú bérlés. Ezzel együtt valószínűleg megszűnik az izraeli háztartás egyik legkiemelkedőbb jellemzője – a magántulajdonban lévő otthon.
Angolból fordította és szerkesztette Veres Szonja
